A kormány új panel- és társasház-felújítási programot készít elő, amely 2030-ig legalább 60 ezer lakást érinthet. A támogatási keretek már ismertek, a részletes feltételek azonban még kidolgozás alatt állnak. A következő hetekben eldőlhet, hogy a program elsősorban a felújításra már felkészült társasházakat segíti, vagy azoknak is valódi lehetőséget teremt, amelyekben a legnagyobb szükség lenne a korszerűsítésre. Több európai ország tapasztalata alapján a két cél összeegyeztethető, de ehhez a finanszírozáson túl a társadalmi és környezeti szempontokat is figyelembe kell venni.
A magyar lakóépület-állomány energetikai korszerűsítése régóta megoldatlan feladat. A panelházak jelentős része ma is évtizedekkel ezelőtti technológiával működik, és sok hagyományos társasházban sem történt átfogó energetikai felújítás. Az épületek műszaki állapota mellett azonban legalább ekkora problémát jelent a beruházások megszervezése és finanszírozása. Egy társasházban ugyanis nem elegendő, ha a felújítás gazdaságilag indokolt: a tulajdonosoknak közösen kell dönteniük róla, miközben az anyagi lehetőségeik és az érdekeik jelentősen eltérhetnek
Ezen a helyzeten változtathat a november 3-án megjelent, 1359/2026. számú kormányhatározat, amely a Wekerle Panel Program és a Wekerle Társasházi Program előkészítéséről rendelkezik. A tervek szerint 2030-ig legalább 60 ezer lakást érhetnek el a támogatások. A panelépületeknél lakásonként legfeljebb négymillió, a hagyományos építésű társasházaknál ötmillió forintos támogatási kerettel számolnak, amelynek 30–50 százaléka vissza nem térítendő támogatás lehet. A finanszírozás a KEHOP Plusz forrásaira és a kibocsátási kvóták értékesítéséből származó bevételekre épül, a lebonyolításban pedig a Magyar Fejlesztési Bank és partnerintézményei vesznek részt.
A konstrukció részletei egyelőre nem véglegesek. A kormányzati tájékoztatásban megjelent a kamatmentes hitel, az alacsony önerő és a legalább 30 százalékos energiamegtakarítás követelménye is, de ezek pontos alkalmazását a későbbi pályázati felhívások fogják meghatározni.
Éppen ezért érdemes most megvizsgálni, milyen tapasztalatokat szereztek azok az európai országok, amelyek már hosszabb ideje támogatják a társasházak átfogó felújítását.
Nem minden társasház indul ugyanarról a szintről
Egy jól megtervezett támogatási programnak nemcsak azzal kell számolnia, mennyibe kerül egy épület korszerűsítése, hanem azzal is, hogy a tulajdonosok képesek-e vállalni a rájuk eső költségeket.
Egy hatvanlakásos panelházban élhetnek stabil jövedelmű családok, nyugdíjasok, alacsony keresetű tulajdonosok és olyan befektetők is, akik bérbe adják a lakásukat. A beruházás hosszú távon valamennyiük számára előnyös lehet, de a havi törlesztés már egészen más terhet jelenthet számukra. Hiába alacsony az induló önerő, ha a hitel visszafizetéséhez szükséges közösköltség-emelést a lakók egy része nem tudja vállalni.
Vegyünk egy hatvanlakásos panelházat, ahol a homlokzat és a tető szigetelése, a nyílászárók korszerűsítése, valamint a fűtési rendszer fejlesztése összesen 240 millió forintba kerül. Ez lakásonként átlagosan négymillió forintos beruházást jelent.
Ha a beruházás 30 százalékát vissza nem térítendő támogatás fedezi, a lakóknak összesen 168 millió forintot kell finanszírozniuk. Ez lakásonként 2,8 millió forint, ami tízéves, kamatmentes hitellel számolva havi 23 300 forintos törlesztést jelent. Ötvenszázalékos támogatás mellett a finanszírozandó összeg 120 millió forintra, lakásonként kétmillió forintra csökkenne, ami ugyanilyen futamidővel havi 16 700 forintos törlesztést jelentene.
A tízéves futamidő mellett már jól látszik a társasházi felújítások egyik alapvető nehézsége. Egy stabil jövedelmű család számára a havi 11–17 ezer forintos nettó többletkiadás vállalható lehet, egy alacsony nyugdíjból élő tulajdonosnak viszont komoly terhet jelenthet. Ráadásul a megtakarítás sem feltétlenül egyforma minden lakásban, hiszen függhet az elhelyezkedéstől, a korábbi fogyasztástól és a fűtés szabályozhatóságától.
Ez nem pusztán szociális kérdés. A társasházi döntéshozatal sajátosságai miatt néhány tulajdonos fizetési nehézsége az egész épület felújítását megakadályozhatja. A támogatási rendszer így könnyen azoknak a házaknak kedvezhet, amelyekben a lakók már eleve jobb anyagi helyzetben vannak, rendelkeznek felújítási alappal, és képesek megszervezni a beruházást.
A Habitat for Humanity korábbi magyarországi elemzései is arra figyelmeztettek, hogy az otthonfelújítási támogatások nehezen érik el az alacsonyabb jövedelmű, energiaszegénységben élő háztartásokat.
Litvánia és Franciaország: az épületet támogatják, de a lakók helyzetét is figyelembe veszik
Litvánia különösen tanulságos példa, mert a magyarhoz hasonló, nagy arányban többlakásos épületekből álló lakóállomány felújítására alakított ki támogatási rendszert. A 2004 óta működő programban a kedvezményes finanszírozást vissza nem térítendő támogatások egészítik ki, az alacsony jövedelmű tulajdonosok számára pedig külön segítséget biztosítanak.
A litván megoldás egyik fontos eleme, hogy a fűtési támogatásra jogosult háztartásoknál a beruházási költség teljes egészében támogatható. A jogosultságot a meglévő szociális rendszerhez kapcsolták, így nem kellett minden felújításhoz külön jövedelemvizsgálati eljárást létrehozni. A rendszer ugyanakkor szankciót is alkalmazhat azokkal szemben, akik indokolatlanul akadályozzák a támogatott felújítást, ami már jóval vitathatóbb eleme a konstrukciónak.
Franciaország más megoldást választott. A MaPrimeRénov’ Copropriété programban a társasház egésze jogosult az alaptámogatásra, miközben a rosszabb anyagi helyzetű tulajdonosok és a pénzügyi nehézségekkel küzdő épületek további támogatást kaphatnak. A rászoruló tulajdonosok számára 1500 vagy 3000 eurós egyéni kiegészítés is elérhető.
Különösen érdekes, hogy a francia rendszer a magas közösköltség-hátralékkal rendelkező társasházakat nem feltétlenül zárja ki a támogatásból. Bizonyos feltételekkel éppen ezek a közösségek részesülhetnek magasabb támogatásban, hiszen náluk a felújítás megvalósítása nagyobb nehézségekbe ütközik.
A magyar program számára mindkét példa hasznos lehet. A társasház egészének támogatása mellett érdemes lenne olyan egyéni kiegészítéseket kialakítani, amelyek megakadályozzák, hogy az alacsony jövedelmű tulajdonosok fizetési nehézsége miatt maradjon el egy egyébként indokolt beruházás.
A legolcsóbb felújítás nem feltétlenül a leggazdaságosabb
A támogatási programok másik nagy kérdése, hogy milyen mélységű energetikai korszerűsítést ösztönöznek.
Ha egy pályázat például 30 százalékos energiamegtakarítást követel meg, sok beruházó érthető módon arra törekszik majd, hogy ezt a szintet a lehető legkisebb költséggel teljesítse. Csakhogy egy társasház homlokzatát, tetőjét és gépészeti rendszerét jellemzően nem néhány évente újítják fel.
Ha most csak részleges korszerűsítés történik, az akár évtizedekre megnehezítheti egy későbbi, átfogóbb felújítás megvalósítását.
Franciaországban a társasházi program a legalább 35 százalékos energiamegtakarítást eredményező beruházások elszámolható költségeinek 30 százalékát támogatja, míg legalább 50 százalékos megtakarításnál az alaptámogatás 45 százalékra emelkedik.
Németországban a KfW által támogatott épületfelújításoknál szintén meghatározó a felújítás után elért energetikai teljesítmény. A legrosszabb állapotú épületek korszerűsítéséhez külön ösztönzők kapcsolódnak, és a rendszer az előregyártott épületelemekkel végzett, sorozatszerű felújításokat is támogatja.
Ez utóbbi a magyar panelállomány szempontjából különösen érdekes lehet. A sok hasonló szerkezetű és kialakítású épület lehetőséget ad arra, hogy az egyedi tervezés és kivitelezés helyett nagyobb arányban alkalmazzanak szabványosított, előregyártott megoldásokat. Ez megfelelő szervezés mellett csökkentheti a kivitelezés idejét, kiszámíthatóbbá teheti a költségeket, és mérsékelheti a lakók mindennapi életét érintő kellemetlenségeket.
A magyar pályázati rendszerben ezért érdemes lenne a támogatás mértékét nemcsak az épület kiinduló energetikai állapotához, hanem a ténylegesen elérhető megtakarításhoz is igazítani. Azoknál a házaknál pedig, ahol a teljes korszerűsítés egyszerre nem finanszírozható, legalább egy hosszabb távú felújítási tervre lenne szükség.
A panelházak felújítása természetvédelmi kérdés is
A homlokzati hőszigetelésről ritkán jut eszünkbe a természetvédelem, pedig a panelépületek rései, hézagai és tetőszerkezetei számos védett állatfajnak biztosítanak élőhelyet. Magyarországon sarlósfecskék, verebek és denevérek használják ezeket a búvó- és fészkelőhelyeket. Egy rosszul előkészített szigetelés során a nyílások eltűnhetnek, vagy akár az állatok is az épületszerkezetbe szorulhatnak.
A probléma nem magyar sajátosság. Szlovákiában egy uniós LIFE-projekt keretében dolgoztak ki olyan megoldásokat, amelyek lehetővé teszik az épületek energetikai korszerűsítését a madarak és denevérek élőhelyeinek megőrzése mellett. A munkák előtti felmérés, a megfelelő kivitelezési időszak megválasztása és a mesterséges fészkelőhelyek kialakítása egyaránt része lehet a megoldásnak.
A Magyar Madártani és Természetvédelmi Egyesület évek óta foglalkozik a madár- és denevérbarát panelfelújítás kérdésével. Egy országos támogatási programnál indokolt lenne, hogy a természetvédelmi felmérés, a szükséges beavatkozások és azok elszámolhatósága a pályázati feltételekben is megjelenjen.
Hasonlóan fontos, bár kevésbé látványos kérdés a beépített építőanyagok környezeti hatása, az esetleges azbeszttartalmú szerkezetek kezelése és a bontási hulladék megfelelő hasznosítása. Egy energetikai beruházás környezeti eredményét ugyanis nem kizárólag a későbbi energiafogyasztás határozza meg, hanem az is, milyen anyagokat és technológiákat használnak hozzá.
A felújításoknál ráadásul nemcsak a téli hőveszteségre kellene gondolni. A magyar panelházak egy részében a nyári túlmelegedés ma már legalább akkora komfortprobléma, mint a téli fűtés. Az árnyékolás, a megfelelő szellőzés és a tetők hővédelme ezért szintén része lehetne a támogatott korszerűsítéseknek.
Ki garantálja, hogy a felújítás valóban megtakarítást hoz?
A támogatások előkészítésénél rendszerint energetikai számítások alapján határozzák meg a várható megtakarítást. A lakókat azonban végső soron az érdekli, hogy mennyivel csökken a tényleges energiafogyasztásuk, javul-e a lakás komfortja, és hogyan alakulnak a havi kiadásaik.
A holland Energiesprong modell éppen ezért érdekes. Ebben a megközelítésben a megrendelő nem egyszerűen szigetelést vagy gépészeti korszerűsítést vásárol, hanem előre meghatározott energetikai teljesítményt. A rendszer hosszú távú teljesítményvállalással, iparosított felújítási technológiákkal és az épület működésének követésével igyekszik biztosítani az eredményt.
A holland modell nem ültethető át változtatás nélkül a magyar társasházakra, különösen a tulajdonosi és finanszírozási különbségek miatt. Az alapelve azonban fontos:
a támogatási rendszernek nemcsak a beruházás megvalósítását, hanem annak eredményességét is érdemes számon kérnie.
Ehhez a kivitelezői garanciák mellett független energetikai ellenőrzésre, megfelelő mérési módszertanra és a felújítás utáni adatok gyűjtésére lenne szükség. A tényleges fogyasztás értékelésénél természetesen figyelembe kell venni az időjárási és használati különbségeket is.
A pénz önmagában nem elég
Egy társasházi felújítás megszervezése komoly szakmai feladat. Energetikai felmérést, műszaki terveket, pénzügyi számításokat, közgyűlési döntéseket, kivitelezői ajánlatokat és szerződéseket kell összehangolni, majd ellenőrizni a megvalósítást. Mindez sokszor olyan közös képviselőkre és tulajdonosokra hárul, akiknek nincs tapasztalatuk ekkora beruházások lebonyolításában.
Franciaországban ezért a társasházi felújításokhoz kötelező független projektkísérő kapcsolódik, aki a műszaki és pénzügyi előkészítéstől a megvalósításig segíti a közösséget. A szolgáltatás költségéhez az állam is hozzájárul.
Egy hasonló magyar rendszer különösen sokat segíthetne a kisebb, kevésbé szervezett vagy rosszabb anyagi helyzetű társasházaknak. A független szakmai segítség csökkenthetné a rossz döntések, a túlárazott kivitelezések és a későbbi viták kockázatát is.
A Wekerle-programban tervezett kivitelezői előminősítés ezért jó kiindulópont, de akkor lehet igazán hasznos, ha a formai és szakmai alkalmasság mellett a minőségbiztosítást, az energetikai eredményeket és a környezeti szempontokat is figyelembe veszi.
KAPCSOLÓDÓ
Nagy épületállomány, nagy adatvagyon — San Franciscótól Budapestig webinár
Mit tanulhatunk a világ nagy épülettulajdonosaitól a műszaki adatvagyon kezeléséről, a BIM-ről és a fenntarthatósági átállásról?
Most még lehet alakítani a feltételeken
A Wekerle-program előkészítéséről szóló kormányhatározat egyik fontos rendelkezése, hogy a pályázati felhívásokat civil és szakmai partnerek bevonásával kell kidolgozni. A felhívások elkészítésének határideje december 15., míg a támogatásigénylési eljárást 2027. február 28-ig kell kialakítani.
Ez lehetőséget ad arra, hogy a végleges feltételek ne kizárólag finanszírozási és építőipari szempontok alapján szülessenek meg.
A lakóközösségek és a közös képviselők szervezetei a társasházi döntéshozatal gyakorlati akadályait ismerik. A szociális szervezetek az energiaszegénység és a támogatásokhoz való hozzáférés kérdéseiben tudnak segíteni. Az energetikai szakmai szervezetek a megtakarítások megalapozottságához, a természetvédők az épületlakó fajok védelméhez, az építőipari szereplők pedig a megvalósíthatósághoz és a kivitelezési kapacitások felméréséhez járulhatnak hozzá.
A szakmai egyeztetésnek azonban akkor van valódi értelme, ha még a feltételek véglegesítése előtt történik, és az észrevételek nyilvánosan követhetők.
A nemzetközi tapasztalatok alapján néhány szempont különösen fontos lenne: az alacsony jövedelmű tulajdonosok kiegészítő támogatása, a mélyebb energiamegtakarítás ösztönzése, a független projekt-előkészítési segítség, a természetvédelmi és körforgásossági követelmények beépítése, valamint az elért eredmények rendszeres mérése.
Az eredményesség nyomon követésének nemcsak arra kellene kiterjednie, hány lakást újítottak fel és mennyi támogatást fizettek ki. Legalább ilyen fontos lenne tudni, milyen energetikai állapotú épületek kaptak segítséget, milyen jövedelmi helyzetű háztartások részesültek a programból, és mekkora megtakarítást sikerült ténylegesen elérni.
A valódi eredmény nem a felújított lakások számában mérhető
A Wekerle Panel és Társasházi Program jelentős lehetőség a magyar lakóépület-állomány korszerűsítésére. A kamatmentes finanszírozás és a vissza nem térítendő támogatás kombinációja sok társasház számára tehet elérhetővé olyan beruházásokat, amelyekre önállóan nem lenne elegendő forrásuk.
A nemzetközi példák azonban arra figyelmeztetnek, hogy a megfelelő finanszírozás még nem garantálja a társadalmi és környezeti eredményességet. Ehhez tudatosan kell kezelni a lakók eltérő fizetőképességét, a beruházások hosszú távú energetikai hatásait, a természetvédelmi kockázatokat és a kivitelezés minőségét.
Egy panelházat nem lehet néhány évente újraszigetelni, és a teljes gépészeti korszerűsítést sem érdemes egymástól független beruházások sorozataként kezelni. Amit most megépítünk, az hosszú időre meghatározza az épület energiafogyasztását, fenntartási költségeit és lakóinak életminőségét.
Éppen ezért lenne fontos, hogy a Wekerle-program ne egyszerűen minél több felújítást finanszírozzon, hanem olyan beruházásokat segítsen megvalósítani, amelyek hosszú távon is jó döntésnek bizonyulnak – az ott élők, a társadalom és a környezet szempontjából egyaránt.
KAPCSOLÓDÓ KÉPZÉS
Nagy épületállomány, adatok, fenntarthatóság — kettős építésgazdasági átállás, vállalati döntéshozóknak – 2027.01.11-ei indulás
Tizenkét hét, tíz tanegység, online (és két jelenléti alkalommal). Az épített környezet fenntarthatósági követelményei és az ezt kiszolgáló digitális működés — vezetői nézőpontból. A záró feladat a saját vállalatod digitális stratégiája.
